A város vezetésének nem volt könnyű dolga, hiszen az elmúlt néhány év alatt kialakult országos jogszabályi keret a települési önkormányzatok építésügyi szabályozási mozgásterét lépésről lépésre szűkítette le. 

Nehezített pályán az önkormányzat

2020. március 1-jétől az építéshatósági jogkör a kormányhivatalokhoz került. 2020. december 30-tól már nem csupán a 300 nm alatti lakóházak, hanem akár az 1000 nm nagyságú és hatlakásos társasházak is egyszerű bejelentéssel, vagyis építési engedély nélkül voltak építhetők egészen 2022. június 30-ig (a veszélyhelyzetre való hivatkozással). Mindezeken túl 2021. január 1-jétől az építésügyi hatóságnak nem kötelező figyelembe vennie (csak, mint bizonyítékot értékeli), ha egy polgármester nemleges településképi véleményt ad ki, sőt, annak ellenére is kiadhatja az építési engedélyt. Továbbá 2021. január 1-jétől a műemléki jelentőségű belvárosunkban épülő épületeket már nem az önkormányzat, hanem a megyei kormányhivatal által működtetett területi tervtanácsnak kellene véleményeznie – amennyiben működne. 2021. április 22-étől pedig az önkormányzatok a helyi építési szabályzatban lakás, illetve üdülő építése esetén nem írhatnak elő egynél több személygépkocsi elhelyezési kötelezettséget, miközben a gyakorlat azt mutatja, hogy egy háztartásban átlagosan minimum két autó van használatban.

Mi maradt a főépítész kezében?

Fentiek következtében a város Főépítészi Kabinetje nem értesül minden egyes induló építkezésről, az egyszerű bejelentés tényéről pedig pusztán egy tájékoztató levelet kap a Kormányhivataltól. Az Építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokat Támogató elektronikus Dokumentációs Rendszerben (ÉTDR) is csak annyit lát, ami a köz számára nyilvános. Kiss Gabriella, főépítész lapunknak elmondta, ha abban bármi jogellenesre utalót lát – bár csupán egy helyszínrajz és egy homlokzati terv az, amely alapján információhoz jut –, annyit tud tenni, hogy levélben hívja fel erre az építtető, illetve a tervező figyelmét. Természetesen ez a levél sem jelent semmiféle kötelezést. Ezt követően egy eszköz marad a kezében, a már felépült ház építtetőjét megbírságolhatja. A bírság összege magánszemély esetében 200.000 forint. A tavalyi évben a Főépítészi Kabinet közel 20 esetben volt proaktív, és küldött ki ilyen figyelemfelhívó megkeresést.

A másik eszköz, amellyel legalább értesülni tudna a főépítész valamennyi tervezett építkezésről, a főépítészi szakmai konzultáció teljeskörű kötelezővé tétele lenne, de Kiss Gabriella elmondása szerint ehhez jelentős létszámbővítésre lenne szükség a kabinetben, „ami jelen költségvetési helyzetben esélytelen”. A tavalyi évben összesen 117 szakmai konzultációt folytatott le a kabinet. Ugyanakkor ennek kapcsán is tudni kell, hogy a konzultáció keretében tett főépítészi javaslatokat – kivéve azt, ami a Településképi Rendeletben foglalt egyértelmű rendelkezéseknek való megfelelésről szól – az építtető nem köteles megfogadni. 

Ami a változtatási tilalommal elérhető

Szentendre Város képviselő-testülete 2021 júniusában úgy döntött, a még kezében lévő eszközökkel élve változtatási tilalmat rendel el a városban. Ennek értelmében 2021. június 19-étől, ahol a hatályos helyi építési szabályzat (SZÉSZ) szerint egynél több lakás vagy üdülő lenne építhető, nem lehetséges telket alakítani, új építményt létesíteni, meglévő építményt átalakítani, bővíteni, továbbá elbontani, illetőleg más, építésügyi hatósági engedélyhez nem kötött értéknövelő változtatást végrehajtani. Tekintettel arra, hogy a szigorításnak nem volt célja a magánerőből épülő családi házak építésének korlátozása ezért akik szerződésben vállalták – illetve vállalják –, hogy a tilalom hatálya alá eső telkükön csak egy rendeltetési egységet építenek fel, úgy képviselő-testületi döntés nyomán azt megtehetik. Jelen írásunk megjelenéséig összesen 32 ilyen mentességi megállapodás született.

Ám hiába a szándék, egy, a COVID járványra hivatkozással hozott veszélyhelyzeti rendelet úgy szólt, hogy az építtető bármely veszélyhelyzet alatt született szigorító építési szabály helyett választhatta a veszélyhelyzet előtt érvényben lévő megengedőbb szabályt is. Mindez a gyakorlatban azt jelentette, hogy egészen 2022. június 30-ig, míg a szóban forgó rendelet hatályban volt, a város vezetése által elrendelt változtatási tilalom nem jelentett valódi kötelezést, hiszen megkerülhető volt. 

A változtatási tilalom a mai napig hatályban van, s azt az építésügyi hatóságnak is figyelembe kell vennie, ha építési engedély iránti kérelmet nyújtanának be feléjük. Az egyszerű bejelentésnél azonban nem ilyen egyszerű a helyzet, tudjuk meg Szentendre főépítészétől, ugyanis az építési törvény rendelkezései alapján lehetőség van arra, hogy változtatási tilalom alatt is meg lehessen tenni a bejelentést, azzal, hogy építkezés nem indulhat meg. Mivel azonban az egyszerű bejelentés megtételétől számított 10 év áll rendelkezésre az építkezésre, így, ha lejár a változtatási tilalom időtartama, nincs akadálya annak, hogy a már megtett egyszerű bejelentések építkezései meginduljanak. Még akkor is, ha az új SZÉSZ azt már tiltja, hiszen annak visszamenőleges hatálya nem lehet.

Ugyanakkor a változtatási tilalom hatékony korlátnak bizonyul az üdülőövezetben, ahol az építkezés nem bejelentéshez, hanem engedélyhez kötött, így azokat a Kormányhivatal ezen a területen nem adhatja ki. 

Elfogadás előtt az új SZÉSZ

A változtatási tilalom addig él, amíg az új SZÉSZ-t elfogadja a képviselő-testület. Ha bárki mentességet kérne arra való hivatkozással, hogy a tilalommal érintett telkén csupán egy lakást vagy üdülőegységet kíván építeni, a Főépítészi Kabinet felé történő jelzéssel indíthatja meg az eljárást. Ennek kapcsán a főépítész felhívja arra is a figyelmet, most már belátható az az idő, amíg a tilalom érvényben van, hiszen a tervek szerint a SZÉSZ végső elfogadása a véleményezési eljárás lefolytatása után nyár elején kerül majd beterjesztésre.

Milyen korlátozások várhatók?

Az új építési szabályzat tervezete szerint a város vezetése elsősorban az egyes ingatlanokon építhető rendeltetési egységek számának korlátozásával tervezi gátját szabni a lakásépítési folyamatnak. Ez jelen pillanatban is a telekméretekhez kötődik, de az új szabályozás azt egyrészt megemeli, másrészt az építhető rendeltetési egységek számát csökkenti. 

Azon telkek esetében, amelyek területe eléri az adott övezetben kialakítható legkisebb telek nagyságát, vagy attól nagyobb, de nem éri el annak kétszeresét, a SZÉSZ tervezete megszünteti azt a lehetőséget, hogy két lakás, vagy üdülőegység létrehozható. Kivéve azt az esetet a kertvárosias lakóövezetben, amikor a második rendeltetési egység funkciója nem lakás, hanem valamilyen más, tipikusan vállalkozáshoz kapcsolódó épületrész (pl. kozmetika, könyvelőiroda).

A kertvárosias lakóövezetben jelenleg 2134 db olyan telek van, melynek mérete meghaladja a minimális telekméretet. Ezek közül 1961 db az, amely az egyszeres és kétszeres telekméret között van, tehát a fenti korlátozás érintheti. A tervezet elfogadásával a tehát mindössze 173 esetben maradna meg a két lakás építésének a lehetősége.

A SZÉSZ tervezete szerint üdülőövezetben a jelenlegi 1000 m2-ről 1500 m2-re emelkedne a kialakítható legkisebb telekterület. Jelen pillanatban üdülőövezetben 926 db olyan telek van, amelynek mérete meghaladja a minimális telekméretet, ennélfogva két rendeltetési/üdülő egység építhető rá. A minimális telekméret megemelésével, valamint a két rendeltetési egység kétszeres telekmérethez kötésével mindössze 39 esetben maradna meg a két rendeltetési egység építésének a lehetősége.

Úgy tűnik tehát, hogy ha minden a tervek szerint halad, idén júniusra a szigorodó beépíthetőségi szabályok radikális változást hozhatnak a jövőben induló építkezésekben.

Gálfi Sarolta

A cikk a Szentendre és Vidéke 2023. február 1-jei lapszámában jelent meg.

Kiemelt kép: Deim Balázs