Ugrás a tartalomhoz

Az ügyvéd válaszol

Építkezések és szomszédjogok

Szerte az országban – így Szentendrén is – erősen megszaporodtak az építkezések. A régebben fennálló épületek tulajdonosai gyakran tapasztalják, hogy falatnyi kis telkekre – de akár nagyobb ingatlanokra is – társasházakat, vagy megítélésük szerint oda nem illő, illetőleg a korábban meglévő épület tulajdonosát zavaró épületet emelnek akár tömegében, akár funkciójában.

Mind a régi Polgári Törvénykönyv (Ptk.), mind az új Ptk., valamint az ezekhez kapcsolódó bírói gyakorlat iránymutatást ad az építkezésekkel kapcsolatos problémák rendezésére.

Nyilvánvaló, hogy a tulajdonjoghoz kapcsolódó jogosítvány gyakorlatilag az egyik legerősebb jogosítvány, azaz, ha az ingatlanra vonatkozó helyi rendeletek lehetővé teszik, akkor az előírásoknak megfelelő épület meg is építhető.

Az ún. szomszédjogok azonban bizonyos – időnként igen komoly – korlátokat is állítanak az építkezés elé. Ezt a jelenlegi törvénykönyvünk a „Szomszédjogok” összefoglaló néven gyűjti össze, és kétirányú lehetőségeket biztosít. Egyrészt lehetőséget/védelmet ad az építkező ingatlan tulajdonosának, de a szomszédos, építkezéssel érintett ingatlan tulajdonosát is védelemben részesíti.

Építkezés alatt

Természetesen nem lehet úgy építkezni, hogy a szomszéd épület a szükséges földtámasztól megfosztásra kerüljön, azonban a szomszéd földjét kártalanítás ellenében használni lehet, ha ez a saját földön való építkezéshez, vagy egyéb építési munkálatok elvégzéséhez szükséges – ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a telekhatárra épült épületek esetében a szigetelés, vakolatjavítás stb. munkálatokat a szomszédos ingatlan tulajdonosa tűrni köteles.

Ugyanúgy tűrni köteles a tulajdonos, hogy fennálló veszélyhelyzet – legyen szó életről vagy vagyonról – esetén az ingatlanát használják, illetőleg igénybe vegyék, amennyiben az elhárítandó kár meghaladja az ingatlanon esetlegesen okozott kárt. Ennek mérlegelése természetesen nem mindig könnyű. Egyértelmű a helyzet például akkor, ha tűz eloltásáról van szó. Ilyenkor a közvetlen szomszéd köteles engedni, hogy ennek elvégzése érdekében az ingatlanját használják, adott esetben abban kárt okozzanak. 

Az építkezés során is törekedni kell a szükségtelen zavarás elkerülésére, tehát mind zajhatásban, mind a munkavégzés idejének meghatározásában határozottan figyelemmel kell lenni a szomszédos ingatlanok érdekeire, és az építkezést a szomszédos ingatlanok lehetőleg legkisebb zavarásával lehet, és kell végezni. A szükségtelen zavarás megítélésében iránymutató lehet egy település házirendje, ám nem kizárólagosan, hiszen, ha például hétközben munkaidőben 300 decibellel hallgatnak zenét a munkások, tekintettel arra, hogy a zenehallgatás nem elengedhetetlen a munkavégzéshez, a szükségtelen zavarás is megállapítható. Másképp szólva, ha a munkavégzéssel járó fizikai, hang, vagy lelki hatás elkerülhető, úgy a kérdéses tevékenység is szükségtelen.

Építkezés után

Más kérdés – és ez sokkal égetőbb –, hogy amennyiben valaki építkezéssel a szomszéd ingatlanában okoz változást, úgy azt megteheti-e.

Az építési szabályok betartásával természetesen építkezni lehet – amennyiben azonban a szomszédos ingatlan forgalmi értékében csökkenés jelentkezik, úgy azt az építtető megtéríteni tartozik függetlenül attól, hogy építési engedéllyel, és az építési szabályok betartásával építkezett.

Erről több bírósági határozat rendelkezik, mint ahogy arról is rendelkezik bírósági határozat, és gyakorlat, hogy amennyiben az épület funkciója – vendéglátás, ipari üzem stb. – akár a zajhatás, akár egyéb ok miatt zavarja a korábban létesített épületek lakóit, és mindez akár a forgalmi érték csökkenésében is jelentkezik – úgy ezeket egyrészt korlátozni lehet, másrészt kártérítési felelősség is terheli a zavaró személyt.

Az általános közigazgatási, és birtokvédelmi szabályok szerint van „védekezési„ lehetősége annak, aki úgy érzi, hogy a szomszéd építkezése, vagy elkészült épülete, illetőleg annak funkciója az ő ingatlanában forgalmi értékcsökkenést okozott, illetve olyan utólagos hatás, illetőleg a befejezett építkezés olyan hatással van az ő ingatlanára, amely akár a benapozással, akár az ingatlan intimitásával kapcsolatos romlást idéz elő.

Ez lehet akár a kert benapozottságával, és esetleges növénytermesztéssel kapcsolatos hátrány, de akár rálátás, zavaró „kíváncsiskodás”, de adott esetben a túlságosan vidám, és gyakori zajos élet is előállíthat olyan helyzetet, amely a szabályok betartása ellenére a szomszédos ingatlan értékét csökkenti, illetőleg megalapoz kártérítési felelősséget a szomszédos ingatlan javára. 

Fontos megjegyezni, hogy a jegyző kizárólag birtokvédelmi kérdésekben, és egy éven belül illetékes.

Végső esetben természetesen mindig a bíróság dönti el, hogy a probléma megalapozott-e, és ha igen milyen mértékű. Ezeknél az ügyeknél a bíróság általában szakértőt rendel ki, és a szakértő állapítja meg mind a megalapozottságot, mind pedig a megoldás esetleges módját, illetőleg az alkalmazandó szankciót. 

Röviden tehát: a jogszabályok betartása nem feltétlenül mentesít a kártérítési felelősség alól, igen gyakran előfordul, hogy függetlenül a jogszabályok betartásától a szomszédos ingatlan korábban fennálló körülményeiben építkezés miatt bekövetkezett változás az építkező fizetési kötelezettségét is jelentheti – a felelősség – ún. jogalap –, és az összegszerűség megállapítása szakértői alapokon nyugvó bírósági döntés kérdése.

 

dr. Szél Péter

ügyvéd

Az írás a Szentendre és Vidéke 2023. február 1-jei lapszámában jelent meg. 

Fotó: pixabay.com

További cikkeink a témában