Akár a városban közlekedve, akár a Facebook-bejegyzéseket követve, szinte naponta szembesülünk azzal, hogy valahol ismét elindult egy építkezés. Joggal merül fel ilyenkor a kérdés: mi van a választási ígérettel? Többek között erről kérdeztük Kiss Gabriellát, Szentendre főépítészét.

Az Ábrányi Emil Városvédő, Városszépítő és Városfejlesztő Program 48. pontja rövidtávú célként tűzte ki az elszabadult iker- és társasházépítési folyamat megállítását, a rendezési tervben trükközésre lehetőséget adó szabályozások megszüntetését, valamint az addig meg nem valósult lakópark beruházások helyszíneinek felülvizsgálatát (Lakópark Stop). Mindemellett kapcsolódó ígéretként említhető a 106. pontban rögzített zöldterületek megtartása és fejlesztése.

Szentendre beépítettsége valamilyen formában állandó téma a közösségi médiában, s ezt mi sem bizonyítja jobban, minthogy a főépítésszel való beszélgetésem napján a „blogolók” [Szentendre Blogol – városi nyilvános Facebook csoport] épp azt próbálják kitalálni, vajon mi épül a Radnóti utcában, a tiszti házak alatt.

Ha már épp ma beszélünk, meg tudja mondani, mi épül a Radnóti utcában?

Fogalmam sincs! Az a helyzet, hogy szinte minden héten beviharzik valaki az irodánkba egy ilyesfajta kérdéssel, és olyankor én sem tudok mást tenni, mint elkezdek nyomozni. Az információk ugyanis a Kormányhivatal Építésügyi Osztályán vannak. Az önkormányzatnak sincs több információja, mint amit a lakosok elérhetnek az interneten.

Egy város főépítészének miért nincs információja arról, hogy mikor, mi épül?

A vonatkozó szabályok szerint a kormányhivatalnak meg kell küldenie az általa kiadott építési engedélyeket, illetve a jóváhagyott egyszerű bejelentéseket, de ha meg is kapom őket – mert van, hogy nem – azon csak utcanevek és adatok vannak, a terveket nem látom. 

Akkor most hogyan derítené ki, hogy mi történik a Radnóti utcában?

Először megnézném, hogy jött-e a helyszínt érintő építési engedélyezésről értesítés a kormányhivataltól. Utána megnézem az ÉTDR (Építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokat Támogató Elektronikus Dokumentációs Rendszer) és az OÉNY (Országos Építésügyi Nyilvántartás) interneten elérhető bárki számára nyilvános adatait. Hozzá kell tennem: a SZÉSZ (helyi építési szabályzat) alapján ez mezőgazdasági övezet.

Ami mit jelent?

Hogy ide ebben a pillanatban senki nem kaphatott építési engedélyt. A településszerkezeti tervben (TSZT) – ami a város területének hosszútávú felhasználási céljait mutatja – ez intézményi területfelhasználás céljára van tartalékolva. Vagyis ide majd csak bizonyos rendeltetésű egységek (pl. kereskedelmi, szolgáltató, oktatási) lesznek építhetők. Ehhez előbb az adott területre érvényes SZÉSZ-t kell megváltoztatni, vagyis a jelenlegi mezőgazdasági övezetet intézményi övezetté minősíteni és építési jogot adni. Ilyen azonban nem történt. Addig viszont itt semmi nem épülhet – családi házak, vagy lakóparkok például bizonyosan nem. 

Hány ilyen terület van még Szentendrén?

Még három nagyobb terület – Csicserkón, az Egres utca végén, valamint a Kálvária út és a Radnóti út találkozásától délre. 

Hogyan tud akkor itt a tulajdonos bármit is építeni?

A tulajdonosnak, vagy a beruházónak meg kell keresnie az önkormányzatot, bemutatnia, hogy milyen konkrét fejlesztést szeretne ott végrehajtani. Ennek a támogatásáról a képviselő-testület dönthet. Ezt követően településrendezési szerződést kötünk a beruházóval, amiben megegyezünk, hogy milyen feltételekkel módosítjuk a SZÉSZ-t úgy, hogy az általa elképzelt beruházás megvalósítható legyen. Ezt követően a SZÉSZ módosítását a képviselő-testületnek jóvá kell hagynia – természetesen a lakossággal történt ún. partnerségi egyeztetés után. 

Legutóbb ez történt a katolikus óvoda építése és a budakalászi elkerülő út kapcsán. Érkeztek érdemi vélemények?

Az óvodához jött három. Ezeket értékelni kellett, és adni rá egy szakmai választ, majd a képviselő-testület döntötte el, hogy mindezeket figyelembe veszi-e a SZÉSZ módosításánál. 

A katolikus óvoda Csicserkó kérdéses területének csak egy részét érinti. Mi történik ilyenkor a fennmaradó zöld területtel? 

A jelenlegi SZÉSZ-módosítás csak azt a két telket érinti, ahová az óvoda épülni fog, a többi a SZÉSZ alapján ugyanúgy mezőgazdasági övezet marad, ahová egyelőre semmi sem építhető. És éppen azért, hogy egy későbbi intézményi fejlesztést ne akadályozzanak az oda épülő pici mezőgazdasági épületek. 

A zöld civilek határozottan tiltakoznak Csicserkó területének ilyen módon való beépítése ellen. Nem lehetne megoldás az, ha a még érintetlen részt engedné a helyi szabályozás megmaradni zöldnek?

Ez egyelőre így is van. Természetesen a településszerkezeti terv következő felülvizsgálatakor dönthet úgy a képviselő-testület, hogy hosszútávon sem kívánja beépíthetővé tenni ezt a területet. Ez azonban egy nagyon komoly döntés, amit a tulajdonosokkal mindenképpen egyeztetni szükséges. Másrészt ez a döntés később, akár egy más összetételű képviselő-testület által megváltoztatható, hiszen a magasabb jogszabályok (az agglomeráció szerkezeti terve) elméletileg lehetővé teszik ennek a területnek a beépítését.

Ez jelenleg magántulajdonban lévő szántó, legelő. Vagyis nem közpark-jellegű zöld területről beszélünk, hanem termőföldről. Ennek a területnek a közpark övezetbe sorolása azzal a következménnyel járna, hogy az önkormányzatnak meg kellene vásárolnia ezeket az ingatlanokat, amire nyilvánvalóan nincs pénzügyi fedezet. Tehát a képviselő-testületi egyedi döntésétől függ, hogy végül enged-e egy ilyen területet beépíteni, ad-e és mikor, milyen feltételekkel építési jogot.

Azért kérdezem mindezt, mert a zöld területek megőrzése szintén egy választási ígéret volt. 

Azt gondolom – hangsúlyozva még egyszer, hogy nem a főépítész, hanem a képviselő-testület az ilyen kérdésekben a döntéshozó –, hogy a zöld területek megtartása, mint ígéret nem egyenlő azzal, hogy ebben a városban soha többé, semmi nem fog épülni.

Új beépítésre szánt területet biztosan nem akar kijelölni az önkormányzat, de a településszerkezeti tervben ekként jelölt tartalék területek esetében a képviselő-testület által is támogathatónak ítélt beruházás esetén van erre mód – meghatározott feltételekkel. Ráadásul, ha megnézzük, a kérdéses Vasvári Pál út és Fürj utca találkozásánál fekvő telek ökológiai értéke nem túl magas – és ezt nem én, hanem más szakemberek mondják. Vagyis, ha itt épül valami, de mellette valódi, többszintes zöldfelületeket alakítanak ki, fákat, bokrokat ültetnek, továbbá, ahogyan azt előírtuk, intenzív zöldtető fedi majd az épületet, akkor az ökológiai értéke akár magasabb is lehet, mint a jelenlegi. 

Előző lapszámunkban Pilis Dániel, alpolgármester azt írta, ez a beruházás az Ábrányi Emil programban szereplő városrészi alközpontosítási törekvéssel is összhangban áll. Van-e más helyszínek tekintetében a városnak stratégiája arra, hogy az ún. városrészi alközpontok megvalósulhassanak?

A településszerkezeti terv jelöli azokat a területeket, ahol mindez megvalósítható lenne. De azt azért látni kell, hogy közcélú funkció elsősorban ott tud megvalósulni, ahol önkormányzati tulajdon van. Ha nincs, akkor meg kell vásárolni, illetve ki kell sajátítani az adott ingatlant. Azt gondolom, hogy a megoldás az, ha olyan befektetőket keresünk, akik ezzel összhangban lévő létesítményeket terveznek. Ilyen lehet például egy kereskedelmi egység, egy magánbölcsőde vagy -óvoda. Erre gyakorlatilag az első példa ez a katolikus óvoda. 

Ha már itt tartunk, hogyan állnak az egyeztetések a Budapesti Fejlesztési Központtal, amelyek ugye érinthetik a leégett Spar területére is tervezett – szintén külső beruházó bevonásával megvalósítandó – városközpont kérdését?

Először informálisan a Szentendrei Építész Egylet szakmai rendezvényén, majd hivatalosan is egyeztettünk az építész tervezőkkel, később a BFK képviselőivel és a szakági tervezőkkel is találkoztunk. Januárban gyakorlatilag két hetünk volt, hogy véleményezzük a terveket, mire a polgármester úr felkérte a helyi tervtanácsot, hogy alakítsa ki a szakmai álláspontját. Ez elkészült, meg is küldtük a tervezőknek, és azóta egy újabb tervtanácsi ülésen is láthattuk a módosított terveket. 

Ezek szerint várható, hogy figyelembe veszik a helyi szakértők véleményét, és akár módosítanak is a terveken?

Bízunk benne, hogy igen. Az egyik lényegi észrevételünk az volt, hogy nem tartjuk szükségesnek azt a tetőmagasságot, amit a terveiken feltüntettek. Azt javasoltuk, hogy ne legyen lefedve minden vonat, vágány és busz, elég csak azokra a területekre figyelemmel lenni, ahol gyalogosközlekedés van. Ezt az érvünket részben elfogadták. 

Jeleztük, hogy szerintünk a Bolgár utcához érkező zebra – ami által akadálymentesíteni kívánják az aluljárót – sincs jó helyen. Javasoltuk a gyalogátkelőhely másik lámpás csomópontban történő kialakítását. Erre azt válaszolták, hogy ebben még egyeztetniük kell majd a Magyar Közút nZrt-vel. És legnagyobb sajnálatunkra a parkolóházhoz ragaszkodnak, az azzal kapcsolatos észrevételeinket eddig nem fogadták meg, a településképet kevésbé zavaró mélygarázs létesítésétől elzárkóztak. 

Mit lehet tudni a leégett Spar maradványainak sorsáról? Mikor lesz végre elbontva, vagy rendezve az a terület?

A földterület önkormányzati tulajdon, ám a rajta álló épületek magántulajdonban vannak, vagyis földhasználati jog illeti meg őket. Időközben arról értesültünk, hogy a Spar Magyarország Kft. megvásárolta a korábbi tulajdonost, a Pikk Terc Kft.-t, így jelen pillanatban a Spar tulajdonában állnak a maradványok. 

És ez mit jelent a gyakorlatban?

Egy jogilag nem tisztázott helyzet áll még mindig fenn – a szerződés úgy szól, hogy amíg áll az épület, a tulajdonos használhatja az alatta lévő területet. A Spar szerint áll ez az épület, az önkormányzat szerint az épület megsemmisült a tűzben, s így a földhasználati jog is megszűnt. Ugyanakkor egyik félnek sem érdeke perre menni, hiszen a jövőbeni fejlesztésben akár partnerek is lehetnének.

Tudomásom szerint a közeljövőben – újabb lakossági egyeztetések után – a képviselő-testület elé kerül a helyszínt érintő területfejlesztési pályázat koncepciója, amelynek elfogadása és meghirdetése után az önkormányzat a potenciális beruházók pályázatait értékeli majd.

Térjünk vissza az alapokhoz! Mely jogszabályok irányadóak ma az építkezésekre, s ezek közül melyek meghozatalára, illetve kikényszerítésére lehet, és melyekre nincs hatással egy önkormányzat?

Országos szinten az építési törvény, a településképi törvény, az OTÉK (országos településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendelet) és más kapcsolódó kormányrendeletek az irányadók. Helyi szinten a SZÉSZ és a Településképi Rendelet, melyeket a képviselő-testület fogad el, és alapvetően a Településképi Rendelet az, amelyik betartásáért felel a város. Ebben a körben négyféle hatáskört lehet kiemelni, amely által beleszólásunk lehet abba, hogy mi épüljön meg a városban: a főépítészi szakmai konzultáció, az építési engedélyezést megelőző, a helyi tervtanács álláspontjára alapuló településképi vélemény kiadása, a településképi bejelentési eljárás, valamint a kötelezés a településképi rendeletben előírtaknak való megfelelésre. 

Kifejtené ezeket bővebben? Konkrétan milyen jogokat jelentenek ezek az önkormányzat számára?

A főépítészi szakmai konzultáció kötelező köréről az önkormányzat dönt. Az ideális az lenne, ha valamennyi egyszerű bejelentés esetén sor kerülhetne erre, de ezt csak kisebb települések tudják a gyakorlatban megvalósítani, ahol nincs ennyi építkezés, hiszen ennek komoly létszám igénye van. Szentendrén ez alapvetően a tervezett épület méretéhez van kötve, valamint a lapostetős házak esetében is kötelező, vagy ha egy teljesen újonnan beépülő területen épül a ház (pl. a Pomázi út alatt). Arra azonban már nincs rálátásunk, hogy a véleményünket mennyire veszik figyelembe, módosítanak-e ezek alapján a terven és végül milyen tervek alapján kezdődik meg az építkezés.

Számtalanszor tapasztaljuk, hogy mi leírjuk: településképi szempontból nem támogatunk egy-egy épületet, majd kapjuk az értesítést arról, hogy ennek ellenére az egyszerű bejelentést megtették és kezdődik az építkezés.

Ebben a szakaszban azonban a jogszabályok alapján nem tehetünk semmit, meg kell várnunk, amíg felépül a ház.

De előfordult már az is, hogy javában zajlott egy építkezés, amikor arról értesültem, hogy az építész elmulasztotta a kötelező konzultációt. Ilyenkor felkérhetem, hogy legyen szíves mégiscsak bejönni, és megmutatni a terveket, mire ő vagy bejön, vagy nem. 

Ha azonban a ház felépül, s az valamilyen módon nem felel meg a Településképi Rendeletnek, akkor kötelezhetem a tulajdonost az annak megfelelő átalakításra, és a magánszemélyt maximum 200 ezer forint bírság megfizetésére, ami szintén komolytalan, hiszen épp felépített egy sok tízmilliós házat. Ezt a büntetést akár bele is lehet kalkulálni az építkezés árába, különösen az üzletszerű lakásépítés esetében… A kötelezés végrehajtására, kikényszerítésére sajnos az önkormányzatoknak nincsenek jogilag kényszerítő erejű, hatásos eszközei.

Előfordult, hogy az egyszerű bejelentés előtt a szakmai konzultáció során megállapítottuk, hogy véleményünk szerint a tervezett építkezés a SZÉSZ, illetve az OTÉK előírásaival ellentétes. Sajnos ezek betartására nincs hatáskörünk, csak az építésügyi hatóságnak, ezért véleményünket megküldtük nekik is. Ennek ellenére ők az egyszerű bejelentést mégis tudomásul vették. Ilyen esetben nincs jogorvoslati fórum, ahol álláspontunknak érvényt szerezhetnénk. Ez történt a joggal nagy felháborodást kiváltó Boldogtanyai rétre készült tervek esetében is.

A településképi véleményezés során tavaly óta nem vizsgálhatjuk azt sem, hogy a terv a saját SZÉSZ-ünknek vagy az OTÉK-nak megfelel-e. Ezekben a kérdésekben csak bízhatunk abban, hogy az építéshatóság érvényt szerez ezeknek az előírásoknak. Sajnos ezzel kapcsolatban is volt már rossz tapasztalatunk, így már két esetben is bírósági perben támadtuk meg az építési engedélyt. Sajnos a per alatt az építkezés gond nélkül folytatható. Így előfordulhat, hogy az ítélet megszületéséig a szabálytalan épület akár el is készül. Az egyik esetben az építéshatóság elfogadta érveinket és saját hatáskörben visszavonta döntését. A másik per jelenleg is folyamatban van. Szomorú, hogy ennek így kell működnie!

A településképi vélemény tavaly január 1-je óta már nem köti az építéshatóságot az engedélyezés során, így akár figyelmen kívül is hagyhatja a mi – konkrét jogszabályon alapuló – véleményünket.

Többször előfordult, hogy az építésügyi hatóság a neves, díjazott építészek által megfogalmazott véleményünkkel szembe menve – igencsak vitatható érveléssel – adott engedélyt az építkezésre.

Mi a helyi tervtanács működésének a rendje?

Itt is történt egy jogszabályváltozás tavaly január 1-jétől: a helyi tervtanács akkor tárgyalhat bizonyos dolgokat, ha az nem tartozik más (területi vagy központi) tervtanácsi hatáskörbe. Szentendre belvárosa, mint műemléki jelentőségű terület a Pest Megyei Kormányhivatal Állami Főépítésze vezette területi tervtanács hatáskörébe tartozik, ahová engem, mint az érintett település főépítészét egy tagként meg kellene hívni. Ez a területi tervtanács azonban bő egy éve nem működik, meg sem alakult.

Tehát Szentendrén a belvárosi építkezéseket csak akkor tárgyalja manapság a helyi tervtanács, ha az építész van annyira igényes önmagával szemben, és van annyira alázatos a szakmájával és a hely szellemével szemben, hogy önként beviszi a tervét a helyi tervtanács elé.

Egyéb esetekben ma Szentendre nemzetközi hírű belvárosában is építkezhetnek úgy, hogy a terveket egyik tervtanács sem tárgyalja. Nem kell az építészeti szempontok iránti különös érzékenység annak belátáshoz, hogy ez így abszurd és elfogadhatatlan. Ezért is szeretném ezúton is megköszönni azoknak a – jellemzően szentendrei – építészeknek az együttműködését, akik a jogszabályi kötelezettség hiányában is megkeresik a helyi tervtanácsot és figyelembe veszik véleményünket.

Tavaly júniusban az új SZÉSZ elfogadásáig változtatási tilalmat rendelt el a képviselő-testület. A SZÉSZ-t pedig akként tervezi módosítani a városvezetés, hogy korlátokat szabjon a további építkezéseknek. Mennyire működőképesek ezek a megoldások?

Ennek a szándéknak az érvényesítésében komoly gát az a tavaly életbe lépett, előbb kormányrendeleti, ma már törvénybe foglalt, az építési vállalkozók érdekeit maximálisan kiszolgáló rendelkezés, amely előbb a vészhelyzet idejére, a jelenlegi szabályok szerint pedig idén június 30-ig kikerülhetővé tette az önkormányzatok által hozott építésügyi korlátozó intézkedéseket. Így többek között a változtatási tilalmat, de ha elfogadná a testület, a szigorított SZÉSZ-t is. Vagyis e tekintetben is ki vagyunk szolgáltatva az építtetők és az építészek belátásának. Meg kell jegyezzem, hogy ez a rendelkezés számos jogilag bizonytalan és vitatható esethez vezethet a későbbiekben, amit az építtetőknek a saját érdekükben is érdemes lenne komolyan mérlegelniük.

Milyen lenne az ideális helyzet?

Az egyszerű bejelentések körét a minimálisra kellene korlátozni. Értem, hogy mi volt a célja, de lássuk be, hogy az önkéntes jogkövetés modellje sok jogbizonytalanságot és kockázatot rejt magában, amiről az építtetők sokszor nem is tudnak.

Véleményem szerint a párhuzamos intézményrendszer fenntartásánál olcsóbb és hatékonyabb is lenne, ha a hatósági hatásköröket visszaadnák az önkormányzatoknak.

Az eljárásokat is lehetne egyszerűsíteni, az ügyintézési időket rövidíteni, hogy az engedélyt mielőbb megkaphassa a beruházó. Az előzetes véleményezés az építtető számára is biztonságosabb, mint az utólagos, gyakorlatilag végrehajthatatlan szankció. Ha mégis marad a kormányhivatalok meghatározó szerepe, elengedhetetlenül fontos lenne, hogy a döntéshozóiknak legyen helyismeretük, és elkötelezettek legyenek a település fejlődése és a szabályok betartása mellett. Legyen információjuk a település történetéről, tudják, hogy melyik utca, hogy alakult ki, ott milyen típusú házak állnak, az adott terület milyen problémákkal küzd. Nem mellesleg, ha az ügyintézők helyiek, az ellenőrzések is sokkal jobban működnek, hiszen a saját szemükkel ők maguk veszik észre, hogy mi történik a saját városukban. Nekem az a tapasztalatom, hogy ha leválasztják a településektől ezt a feladatot, az személytelenné és érdektelenné teszi az ügyintézőket is. És ez nagyon nem jó.

Gálfi Sarolta

Megjelent a Szentendre és vidéke márciusi számában. 

Portréfotó: Révai Sára