A Vasúti villasor építkezéstől hangos. A HÉV közelébe terveztetett lakóparkot egy befektető. Az első ütem elkészült, a második folyamatban van. A történetnek itt vége is lehetne, de a dolog nem ilyen egyszerű. 

Az első ütemben elkészült lakások tulajdonosainak egy része ugyanis elégedetlen az elkészült munka minőségével. Ez nem egyedi probléma, a tervezőasztalról ingatlant vásárlók többsége járt már ebben a cipőben. Jó esetben sikerül rendezni a problémákat mindkét fél megelégedésére, rosszabb esetben hosszan elhúzódó perek jöhetnek.  

A két ütemben megvalósuló lakóparkban 48+32 lakást alakítottak, illetve alakítanak ki. A 2018-ban megkapott építési engedély alapján hamar el is készült az első ütem. Az ingatlanok fejlesztője a Budai Befektetők Csoportja Ingatlanhasznosító Kft., a generálkivitelező az SZBO Építő Kft. Építkezés esetén az Országos Településrendezési és Építési Követelmények (OTÉK) az irányadóak. 

Szabó Zoltán és felesége is vásárolt egy lakást az egyik házban. Szabó folyamatosan jelezte az építés során a problémáit, de elmondása szerint nem vették komolyan. Ezért egy építészmérnököt kért fel, hogy készítsen számára műszaki auditot, és tárja fel az esetleges hibákat. Az anyagban laikus szemmel is megdöbbentő hibákat sorolt fel a szakember. Szabó az auditot a műszaki átadás során az eladó részére is átadta, de állítása szerint érdemi reakciót nem kapott rá.

 

Az ügyben megkerestük a kivitelező cég képviselőjét, Gyulai Istvánt – aki egyébként a szentendreivillasor.hu-n, mint értékesítő van feltüntetve –, hogy ő miként látja a lakók panaszait. 

Elsőként azt jelezem felé, hogy a lakók egy része úgy érzi, nem megfelelően kezelik a megkereséseiket, történjenek azok akár szóban, akár írásban. Gyulai ezt egészen másképp látja: „Kérem, szíveskedjen pontosítani, »bizonyos lakók« – válaszolja. Vagy legalább monogrammal nevezze meg őket cikkében. Minden kérdésre válaszolunk, a legtöbbre a tulajdonossal egyeztetve a helyszínen, szóban. A néhány megkeresés kivizsgálása minden esetben megtörténik.” 

A lakóparkot egy közforgalom elől elzárt magánút szeli ketté. Ennek vételárát a lakók kifizették, ám az út nem lett átadva, és a tulajdonosok sem szerepelnek a tulajdoni lapon. Hivatalosan ennek alapján a belső lakások megközelíthetetlenek, holott a használatbavételi engedély egyik fő pontja, hogy megközelíthető legyen az ingatlan. A kivitelezőtől azt szerettük volna megtudni, van-e engedélyezési terve és építési engedélye az útnak. „A magánútnak van engedélyezési terve, de még nem készült el, jelenleg kivitelezési munkaterület. Terveink szerint 2022. tavaszán kerül forgalomba helyezésre. Ehhez az önkormányzat részéről a tulajdonosi és közútkezelői hozzájárulásokat várjuk.”

 

A vélelmezett hibák között megjelenik a garázsokba való lehajtás nehézsége is. Van, aki nehezen vagy egyáltalán nem tud beállni a garázsába, mert nincs megfordulási lehetőség, ezért helyenként több, mint 20 %-os lejtésű rámpán kéne feltolatni. Laikus nyelven szólva ez nagyon rázós, ráadásul az előírások szerint „a rámpa időjárásnak kitett. Amennyiben nincs jegesedés ellen védve, a lejtés legfeljebb 10% lehet. Rámpafűtés nem épült, egyéb védelemről nincs információ.” Az audit megállapítása szerint a „a rámpa meredeksége miatt a ki- és beközlekedés nehéz és veszélyes, a helyszíni próbák alkalmával az alábbi problémák merültek fel: saját telken belül a ki- és befordulás nem lehetséges, a manőverhez a teljes rámpaszélességre szükség van. Érkezésnél a rámpaszög túl nagy, s mivel az indulásnál és az érkezésnél a félesésű szakaszok kialakítása elmaradt, az autó, típustól függően, felakadhat. Indulásnál a ki- és beálló autók orra típustól függően leérhet, főleg, ha a kerék a burkolatnál mélyebben lévő aknafedélre hajt. Kiállás csak lendületből sikerül, más esetben a kerekek elkaparnak. Beálláskor még a száraz, de poros rámpa is csúszik. Az autó nekicsúszhat a garázskapunak vagy a falnak.”  Egy másik lakó pedig azt nehezményezte, hogy az általa megvásárolt garázsba a tervekben nem szereplő tartóoszlop került, így a ki- és beállás is nehéz, egy nagyobb személyautó egyszerűen nem fér be. Ez pedig azért is különösen bosszantó, mert a garázsokat külön értékesítette a cég. Kérdés, hogyan lehet majd fel- és lehajtani a garázsba fagy és havazás esetén. Vélhetően sehogy, vagy elő kell venni az útszóró sót és a hólapátot. 

A lakók egy részének az is a panasza, hogy a műgyanta burkolás, bár a szerződésben szerepel, elmaradt. Ehelyett a betont lefestették, legalábbis részben. Ahol elfogyott a festék, ott abbamaradt a munka, amit szerkesztőségünk két tagja is megtekintett a helyszínen. Ennek következtében a beton kopni fog, hamar koszos lesz, és nehéz tisztítani. Ez persze tekinthető igazi „first world” problémának, de ha a szerződésben szerepel, elvárható, hogy azt kapják a lakók, amiért fizettek. Gyulai nem válaszolt arra a kérdésünkre, hogy a terveken és a szerződésben műgyanta borítással szerepel-e a garázs, és amennyiben igen, ez miért nem készült el. Ehelyett ezt írta: „A garázs padlójába padlóösszefolyókat építettünk be és az elkészült aljzatbetonra műgyanta alapú festés készült.”  

Ott jártunkkor több, első pillantásra is furcsa dolgot veszünk észre. A társasházak kaputelefonja hiányzik, helyettük csak egy drót lóg ki a falból. A látszóbeton támfal helyenként már omlik, repedezik, finoman szólva sem esztétikus látvány. A kertkapuk zárját alig lehet elérni, a kilincset sem egyszerű lenyomni, így egyesek inkább a belső oldalra átnyúlva nyitják és csukják a kapukat.

De talán leginkább az a megdöbbentő, hogy jelenleg, bár a vezetékre rá vannak kötve, szennyvízdíjat nem fizetnek a lakók. Nem azért, mert nem akarnak, hanem mert a DMRV Zrt. szerint nincs átadva a rendszer, így nincs mi alapján számlázni. Ha majd hivatalosan is megkötik a szerződést, visszamenőleg ki fogja számlázni a szolgáltató az elhasznált csatornadíjat. Természetesen ez nem a kivitelező hibája, mindenesetre jól mutatja, milyen nehézségekkel lehet esetlegesen találkozni egy új ház vagy lakás építése, illetve vásárlása során. Gyulai Istvánt arról is megkérdeztük, kinek a feladata lenne a csatorna átadása. „A csatornahálózatot a beruházó építtette meg, saját költségére. A műszaki átadása és tulajdonjog átruházása a Magyar Állam és a DMRV Zrt. felé véglegesen 2021 március végén történt meg. A felhasználók részére a szerződést a szolgáltató hamarosan megküldi, az eddigi szolgáltatások számlájával együtt. A szolgáltatás a vízórák felszerelése óta fennáll, a szennyvízhálózat hibamentesen üzemel, a szolgáltató a kibocsátott szennyvizet befogta és kezelte.”

 

A lakók szerint Szentendre város főépítésze 2020 tavaszán jelezte, hogy a településképi rendeletnek megfelelően módosítani kellene a támfalat, és egy ezt megerősítő levelet is eljuttattak hozzánk, melyből kiderül, hogyan rendelkezik erről a kérdésről a város: „Támfal építésekor a támfalat természetes kővel, tégla-kő vegyes burkolattal, vagy vakolattal kell ellátni, vagy zöldhomlokzatként kell kialakítani.” Ez azonban nem történt meg. Gyulai István állítása szerint erről nem egyeztetett a főépítész asszonnyal, kérdésünkre, hogy a főépítész jelezte-e felé, hogy a támfalat burkolni kell valamilyen módon, azt válaszolta: „Hozzánk ilyen »jelzés« nem érkezett. A támfalak előre gyártott látszó beton szerkezetek, amelyek további felületképzést, vakolást, festést nem igényelnek.” Arra a kérdésünkre, hogy mivel a támfal omlik, tervezik-e javítani, nem válaszolt. 

Kérdés, hogy ilyen helyzetben, amikor megkárosítva és becsapva érzik magukat a tulajdonosok, mit lehet tenni? A Pest Megyei Kormányhivatal Építésügyi és Örökségvédelmi Főosztálya azt közölte, hogy „a kivitelezéssel kapcsolatban felmerült használati problémákért a fővállalkozó kivitelezőt terheli a felelősség, és ez peres úton érvényesíthető”.

Minden esetben, de különösen nagy értékű vásárlás esetén joggal elvárható, hogy a vásárolt dolog rendelkezzék azokkal a tulajdonságokkal, amelyek miatt maga a vásárlás történt. 

Mivel általában a vevők a vásárlást megelőzően nincsenek abban a helyzetben, hogy kellő alapossággal megvizsgálják a vásárolandó dolog tulajdonságait, a jogalkotó alapvetően a vevők védelmében különböző szabályokkal próbálja azt a helyzetet elkerülni, hogy a vevő ne azt a dolgot tartsa később a kezében, illetőleg birtokában, amelyért néha igen tekintélyes összeget kiad.

Minden olyan ügyletnél, ahol eladó és vevő szerepel – azaz valamely dolog, vagy szolgáltatás adásvétele történik – két fogalommal, illetőleg annak jogi tartalmával érdemes tisztában lenni. Ezek a fogalmak a jótállás, illetőleg a szavatosság. 

Mind a jótállási, mind a szavatossági kötelezettség az eladót terheli és közös lényegük, hogy az eladó a felelős az eladott dolog tulajdonságaiért, minőségéért. 

A két eladói kötelezettség közül a jótállás a szigorúbb, mert a jótállás gyakorlatilag egy fokozott szavatosság, tehát a jótállás az eladó fokozott felelősségvállalása a hibás teljesítésért.

A jótállás kedvező helyzetbe hozza a vásárlót, mert neki elég csak a hiba tényét bizonyítani. Ebben az esetben az eladónak azt kell bizonyítania, hogy a hiba nem állt fenn a termék eladásakor, azaz a jótállás esetén az eladót terheli a bizonyítás, hogy hibátlan terméket adott el, és garantálja, hogy az általa eladott dolognak nincs és a kellékszavatosság ideje alatt nem is lesz hibája. Így tehát jótállás esetén a vásárlónak elég csak a hiba tényét bizonyítania, a jótállásra figyelemmel viszont az eladónak azt kell bizonyítania, hogy a hiba nem állt fenn már a termék eladásakor is.

A lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról a Ptk. általános szabályain túlmenően egy kormányrendelet is rendelkezik (181/2003), amelynek mellékletében felsorolásra kerülnek azok az épületszerkezetek, illetőleg építmények, amelyek kötelező jótállás alá tartoznak, a jótállás kötelező idejét is megemlítve.

 

Zimre Zsuzsa

Megjelent a Szentendre és Vidéke 2021/8. számában.